主题：楼市陷入『拐点』旋涡

来源：东方今报
尽管“高房价”成了人人喊打的“过街老鼠”，无奈房地产业早就做大成势，想要“扳倒”高房价并不容易。在越调控房价越高的楼市面前，被裹挟前行的人们，意欲“翻身‘房奴’把歌唱”：拐点！拐点！
    没有纯洁的革命队伍，就没有纯洁的革命行动。事实上，有相当一部分天天“喊打”的人，并不是坚定的“革命者”和“打鼠派”。他们一边高声“喊打”，一边却私底下倾囊相助，争相给它“喂食”，甚至忍痛与之“约为婚姻”。
    两年来，人们不断质疑市场、质疑开发商、质疑房地产政策，但高房价的市场壁垒，始终固若金汤。两年来，人们不断发起“不购房联盟”、“民间合作建房团体”，但统统都无疾而终，被现实化于无形。当种种努力成为泡影，“拐点无望”的悲观情绪开始笼罩着“革命队伍”。
    不过，希望在转角。当有关方面把眼光盯在中国房地产业的体制上时，高房价的软肋终于被摸到。当“普惠性住房工程”成为新的中国住房保障制度的切入点时，高房价的市场壁垒，也就不再固若金汤。
    市场向来是灵敏的。当“经济适用房大多数是面向中产阶层”的定论一出，当“国土资源部将重拳打击开发商囤地”的消息一出，一向得改革开放风气之先的深圳，率先被爆“房流感”袭市，楼市出现“拐点”。紧接着，“南风”劲吹，广东、北京、上海、杭州等地的高房价被爆出现“拐点”。
    至于其他“二、三线城市”的楼市动态，也被指“观望气氛日隆”、“疑似与‘房流感’有染”。一时间，坊间不断“欣闻”“拐点”，好消息似乎是一波接着一波。乐观者认为，2007年的冬天，是继“商品化”住房改革之后，中国房地产业的又一次“十月革命”。
    在过去的岁月里，那些说房价要降的专家、学者、网友、传媒等，无一不被视作“说谎的孩子”。而此回，市场不断出现“拐点”的新闻，对于业内人士来说，“房价要降”的“狼”，是真的来了吗？中原房地产在这场“欣闻连波”中，又有着怎样的波澜起伏？
    在接受采访的人士中，有“公”有“婆”，有业内人士，也有“圈外人士”。不管是做政府官员的“公”，还是做开发商的“婆”，都愿意积极回应，但都无一例外地表示，“个人意见，未必成熟，见报时请不要具名”。
●管理者：中国房地产业正在经历第三个时期
    中原房地产业是否会受到深圳房价“拐点”的影响？郑州市房管局的一位处长认为，郑州和深圳的市场情况，是不尽相同的。由于有着市场本质的差异，所以他不认为深圳楼市出现“拐点”，就必然引起郑州市场也要“跟进”并“拐点”。
    这位处长说，“拐点”本身，是指“房价虚高”向正常价值的回落。“据我了解，中原普通住宅市场的‘炒家’成分并不重。近一两年来，中原楼市的价格也是一路上扬，尽管也不排除有个别开发商哄抬房价的可能，但主要还是刚性需求所致”。
    相较于过去几年的价格，相对于居民的收入水平，这位处长承认，郑州近一两年的房价上涨，超出了他的预期。“郑州的住宅市场，其实并没有多少投机‘炒家’进场。一个没有多少‘炒家’但房价却不低的市场，这就反映出了郑州住宅市场的基本供求关系和供应压力”。“如果说打击虚高房价是一些一线城市的任务的话，化解供需矛盾、缓解供应压力则是中原住宅市场的主要任务”。这位处长说，今年郑州住宅市场的销售量也曾有过回落，也曾出现过短暂的有价无市的观望期。“但我认为这不是郑州房价‘拐点’的信号，而是正常的市场波动”。
    在这位处长看来，郑州的房价，将进入一个相对稳定的时期。“个别定价较高楼盘的价格，有可能通过一定的营销方式，来实现价格回落”。而比价格回落、楼市拐点更值得期待的是，“自温总理考察新加坡的住房保障制度并发表讲话后，中国房地产如今所面对的，不仅仅是宏观调控，而是全面的制度安排”。“总体来说，中国房地产业经历了两个时期：从住房实物分配到住房分配货币化；从住房分配货币化到住宅商品化。而眼下，中国房地产业正在经历和开创第三个时期：从住宅商品化到建立‘普惠性住房工程’的住房保障体系”。“由于前两个时期只注重了经济手段，而缺乏有效的制度安排，所以房地产业出现的问题就比较多，所遭遇的调控也最多”。“很明显，建立‘普惠性住房工程’的住房保障体系，是房地产业甚至整个中国经济社会具有里程碑意义的制度安排”。这位处长认为，“随着制度安排的到位，房地产业将日渐成熟，房价将不再是社会关注的焦点。”
●开发商：部分楼盘可能卷入“拐点”旋涡
“每一次产业的重大变革，都必然牵涉利益的调整。楼市卷入‘拐点’旋涡，是不可避免的。”郑州某房地产公司的董事长承认，“部分一线城市虚高的房价出现拐点，这是必然的，也是不难理解的。这是遭受了过分溺爱的结果。”
    他对“遭受了过分溺爱的结果”的解释是，“政府向来看重房地产业对地方经济的拉动效应，投资者向来看重房地产的投机机会，老百姓向来重视不动产的增值保值能力。有此三‘重’，溺爱就在所难免。溺爱的结果，往往是不成‘器’。而对于任何投机者来说，上帝会打盹，但上帝没瞎眼。还是那句江湖名言：出来混，终究是要还的”。“就整个行业来说，承受着房地产业不可承受之重。如果我们冷静地看一看各地出现的‘地王’和‘地王价’，就能明白什么叫‘危楼高百尺’。如果说物极必反，月盈月亏是规律，那么为什么就不能肯定各种‘地王’和‘地王价’是不可承受的呢？与其说拐点是调控的结果，还不如说是市场规律的裁定。”这位董事长说，“对于高得离谱的房价来说，即使没有宏观调控，拐点也是一种必然。”
    在这位董事长看来，郑州的大多数楼盘的价格并没有偏离价值，但相当一部分楼盘也极可能卷入“拐点”的旋涡之中。“今年以来，郑州的房价涨幅较大。当然，也有部分价格高的楼盘卖不动。这部分楼盘必须‘拐点’，才能适应形势。不过，这只是个案，不代表整体”。
    谈及郑州房价的趋势时，该董事长认为，由于刚性需求的基数很大，加上住房保障体系的建立还需假以时日，所以房价下跌或“逆转”的可能性并不大。“每平方米在3500元至5500元间波动，将是一个普遍的价格区间。如果市场观望气氛进一步浓烈，就不排除各种促销性的变相降价。环线以外的楼盘，每平方米3000元左右将是主流”。
    该董事长说：“并不是说房价上涨就是坏事，房价下跌就是好事。每个地区、每个城市的具体情况各有不同。房价的涨跌，最终是由市场来选择的。作为一个有行业责任的开发商，应该懂得价值规律性。”
●专业人士：开发商并不担心楼市“拐点”
    在郑州某建筑公司上班的张先生认为，尽管大家都说房地产业的寒冬来了，但开发商并不真正担心楼市“拐点”。“因为以时下的市场需求来说，不管你怎么‘拐点’，都‘拐’不到开发商赢利的临界‘点’。‘拐点’所‘拐’之处，无非是暴赚、大赚、多赚，但绝不会少赚”。
    “我是学工民建的，我可以大致给你算一笔账。”张先生说，“普通多层住宅的成本，不包括地价在内，其每平方米的成本绝对不会超过1200元。就是说，不管你在哪里盖，不管你采用什么样的结构，成本也就是这个水平。当然，这个成本标准，是每一个开发商都要控制的标准。绝对只会比这低，绝不会比这个高。”“还有人说房价高，是因为地价高了。事实上，地价和房价没有直接关系。”张先生举例说，“我以北京市最贵的地价36170元/平方米（相当于每亩2408.9万元）为标准，给你计算一下，你就明白了。”“为了方便，我以每平方米3.7万元的地价来计算。开发商拿到这样一块地，看上去很贵吧。我们假设其规划是用60%的土地来盖楼，40%的土地用来绿化及其他。这样的话，盖楼的土地成本就不是每平方米3.7万元，而是比这个更高的6.17万元/平方米（3.7除以0.6）。”“你别急，接下来我们看看开发商规划了多少层。好，我们以30层来算。于是，土地的成本价格就成了每平方米0.206万元（6.17除以30）。按此推算，北京最贵的楼盘的土地成本是多少？是每平方米3260元。”
    张先生说：“全国各地普通住宅的地价，有几个可以和北京的这个地价相比？因此我说，不管‘拐点’不‘拐点’，开发商的利润空间游刃有余，一点也不担心。还有人说开发商担心房价‘雪崩’，说这话的人显然并不了解房地产。现在的房地产商，不会关心拐点不拐点，只会关心还要不要做。”
●圈外人士：房价不会“拐点”，但会宽幅震荡
    某证券公司的徐女士认为，中国的楼市和股市一样，越来越成了一种信心经济，一种信心市场。“和股市相比，人们对楼市的信心，远远超过了对股市的信心。这可能与中国人的传统观念有关，有恒产，是中国人自古以来的财产观念”。
    在徐女士看来，尽管人们对高房价多有抱怨，期盼着房价下跌，但支撑房价在高位运行的因素太多，所以她认为高房价很难真正出现拐点。“期盼房价‘拐点’的人越多，意味着市场的接盘基数就越大。一个被很多人期盼的市场，怎么会真正‘拐点’？和股市一样，有期盼，就是有信心。而有信心，就会集结成牛市”。
    对于某些城市出现房价“拐点”的媒体报道，徐女士不以为然。“个别楼盘的炒家抛售，并不能证明高房价真的从此‘拐点’，还需要进一步观察”。
    “此外，媒体经常误读数据。比如，有媒体把所有的限价房、经济适用房、廉租房一块加起来，做一个平均数，当做某个城市某月的新房销售的均价。从这个数据看上去，真的是‘拐点’了。但事实上，这只是一个正常的数据”。
    “正是认为楼市也是一种信心经济，所以虽然我不认为房价会‘拐点’，但我相信房价不会再像从前那样只涨不跌。而是在一定的幅度内波动、震荡，尤其是在‘炒家’较多、房价较高的城市”。
    “由于从紧的金融政策，会加剧楼市的波动和震荡。这种波动和震荡的重要‘力源’，就是那些在高位被套牢，而又必须‘割肉’的炒房者。包括那些通过‘按揭’炒房，但已无力负担的投机者。”徐女士说，“一个有炒家进入的市场，必然就有价格的波动和震荡。”