主题：2007年新政策对2008的年地产市场影响有多大

商都阿丹

发表于2008-01-11

●保障性住房3年内完成2000万“十一五”期间完成3000万
    2007年以来北京市政府加强了对保障性住房体系的建设工作。2月初，市政府针对持续快速增长的房价强调，未来要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题。并决定2007年要收购、新建30万平米廉租房;建设300万平米中低价位房;200万平米经济适用房。同时在3年内，要建设1000万平米经济适用房和1000万平米限价房。自此，贯彻全年的保障性住房体系建设工作在2000万计划的渲染下正式开始。
    4月1日，北京市规划委、市建委、市国土局联合发布，推出300万平方米的“两限房”的首批3块用地。同年7月，市规划委公布了北京市“十一五”保障性住房及两限商品住房用地布局规划（2006年－2010年）。根据规划，今后新建商品房项目入市前必须按一定比例配建保障性住房（包括廉租房、经济适用房和政策性租赁住房）及两限房，配建平均比例为商品房的15%。根据规划，“十一五”期间，本市规划安排经济适用房1500万平方米（含廉租房150万平方米），两限房1500万平方米，共计3000万平方米。
●2007一年之内央行5次加息10次上调存款准备金率
    2007年央行共计5次加息、10次上调存款准备金率。如此密集地通过各种利率手段调控房地产金融市场也创下了各项历史之最，尤其是存款准备金率。
    2007年12月25日起央行再次上调了存款准备金率1个百分点。此次上调是提出从紧的货币政策之后第一次，同时也是本轮经济周期以来第14次上调人民币存款准备金率。不但上调额度的比例出现今年来最大幅度，同时也令存款准备金率达到了9年以来的新高。
    宏观调控政策的频繁出台，使得2007年的房地产金融市场成为“多事之秋”。再加上年底的经济工作会议中明确指出，2008年将采取紧缩的货币调控政策，进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏。这是近几年来首次提出紧缩的货币政策。由此可见，政府对当前市场热钱打击力度在不断加大，央行紧缩调控的大旗已然竖立。
●继续挤压外资购房和外资空间
    2007年，在对外资进入房地产具体的审批、方面，分别出台了《关于境外机构和境外个人购买商品房有关程序的通知》；“50号文”———“境外者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商房地产审批”；“130号文”———限定了未来在中国新成立的外资房地产公司将不能从海外贷款。2007年11月，国家发改委和商务部公布了《外商产业指导目录（2007年修订）》，从2007年12月1日起，外资将不再鼓励进入普通住宅的开发建设，同时外资被限制进入房地产二级市场交易（存量房交易）及房地产中介或经纪公司。也就是说，近两年来的一系列调整，将外资对房地产行业的行为全部列入“限制”行列。
●政府整顿二手交易市场意图更加明显
    继2006年12月底建设部和央行联合发布《规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》之后，2007年旨在规范和加强房地产市场交易秩序的政策便“此起彼伏”。尤其是对于二手房市场而言，资金、网上签约以及推行《北京市存量房屋买卖合同》示范文本的相关政策更是把二手房业务推上了风口浪尖,可见政府整风意图明显。
●物业税空转城市增加政策条例出现区别化对待
    2006年，北京等六城市开始物业税空转实验。2007年10月18日，国家税务总局宣布关于物业税空转的省市由之前的4个将扩大到10个。依据目前所实施的一些调控政策看，政府主要还是打击短期投机行为，而物业税的实施则更多的是长远行为。
    虽然物业税的开征尚处在讨论阶段，但是其对房地产市场带来的影响却不容小视。未来物业税的开征将有可能效仿房贷首付的操作思路，对拥有不同套住房的购房者区别对待。这样一来，购买第一套住房和中小户型住房将免于征收，第二套住房的界定就变得尤为重要。有分析认为，最终的界定方法很有可能会以每个家庭实际拥有的住房套数为标准进行。
●住房公积金贷款额度提升第二套房标准确定对未来影响深远
    2007年颁布的政策更加注重对税收、信贷等市场手段的运用。2007年9月27日央行银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明令规定：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。2007年12月11日由人民银行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，此次下发的“12·11”通知与“9·27”政策相比，央行更为明确地统一了第二套房贷的界定标准———严令以家庭为单位计算。央行此次明确“以家庭为单位认定”第二套住房，很可能是准备跟未来几年内有可能开征的“物业税”统一认定标准，使得货币手段和财税手段在“保障自住、抑制、打击投机”方面并轨，避免出现多重标准。

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