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房地产营销专家耿大勇谈商业地产价值
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主题:
房地产营销专家耿大勇谈商业地产价值
我爱夏历
发表于
2008-01-25
进微信群讨论
作为资深房地产策划师及营销专家,耿大勇表示对洛阳商业地产关注已久。他认为,洛阳作为一个知名旅游城市,其商业消费主要以城市内部消费为龙头。这一点,除了与洛阳旅游的季节性特点有关外,还与洛阳的商业格局有密切关系。
商业地产聚变“棋至中盘”
对目前新旧商圈的更替,耿大勇表示,洛阳旧的商圈与传统的商业区域由于格局零散、配套不健全、营业时间有限、业态规划不合理以及缺乏有效的经营管理等因素,无法形成持续的商业吸引力,同时也阻碍了旧商圈的辐射范围。但同时,随着洛阳城市框架不断向南拓展,城市功能将会发生一系列变化,其中商圈的重新形成已成为洛阳城市发展的必然选择。
对于洛阳商业消费格局的发展,耿大勇说,翻开洛阳地图我们会直观地发现,整个城市由于东西狭长,东西向交通距离过长,致使洛阳很难形成一个巨大的商圈。随着新区的建设速度加快,市政功能配套的完善,进一步促使城市结构产生聚变效应,商业地产的发展也自然随之改变。从西工王城大道沿线、涧西南昌路沿线、老城南北大街商圈的兴起与升级可以感受到,目前洛阳的大型商圈正在酝酿一场更大的聚变,这是洛阳商业地产开始全面发力的征兆。
从城市新旧区域交通距离、城市传统商业基础两方面来分析可以得出结论,未来的洛阳必然诞生更大体量的商业综合体,其体量、业态、功能不仅是旧商圈的升级版,而且更有利于带动洛阳的消费水平,甚至突破洛阳整体的消费人群,真正成就内外向“两轮驱动”的消费格局。
换代升级创造新财富机遇
商业地产与商业是两种完全不同的模式。耿大勇分析认为,国内一线城市大型城市中心的出现,带动了大型商圈的出现,但多以商业开发和商业运营为主。其运作模式大致为商业地产开发后,紧接着便是统一经营管理,通过业态规划和业态选择以及不断淘汰最终形成大型商圈,这一点,几乎是所有成熟商圈的成功法则。
洛阳的商业地产与内地许多二三线城市一样,开发主体多以销售为直接目的,而不是运营管理。如此一来,造成洛阳的商业形态表现比较单一,最直观的体现就是街铺或者裙楼底商大面积出现。2006年,洛阳市全年商业地产供应量为38.39万平方米,约占全年商品房投放量的15%。数据显示供应量偏大,但事实上反映了另外一些问题,最主要的就是形态单一,对投资者及经营者来说,直接影响了其后期租金收益及产品增值收益,进而对洛阳整体商业投资和商业经营产生了一系列影响。
耿大勇对洛阳的商业地产持乐观态度,他认为,真正具有战略眼光和综合实力的商业开发运营商的出现,将加快洛阳大型商圈的最终形成和洛阳商业格局的改善与发展,投资者对未来商业地产市场应充满信心。当然,政府也应当从规划角度给予更多引导。
洛阳的商业地产正在逐步走向成熟,随着知名城市品牌的扩张、大型商圈的出现、新旧商圈的更替,不光是对洛阳现有商业格局的再次提升,同时也是洛阳城市功能的又一次升级。在这一过程中,商业地产将呈现出更多的表现形式,无论是开发主体,还是投资者,都将遭遇千载难逢的新财富机遇。
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商业地产聚变“棋至中盘”
对目前新旧商圈的更替,耿大勇表示,洛阳旧的商圈与传统的商业区域由于格局零散、配套不健全、营业时间有限、业态规划不合理以及缺乏有效的经营管理等因素,无法形成持续的商业吸引力,同时也阻碍了旧商圈的辐射范围。但同时,随着洛阳城市框架不断向南拓展,城市功能将会发生一系列变化,其中商圈的重新形成已成为洛阳城市发展的必然选择。
对于洛阳商业消费格局的发展,耿大勇说,翻开洛阳地图我们会直观地发现,整个城市由于东西狭长,东西向交通距离过长,致使洛阳很难形成一个巨大的商圈。随着新区的建设速度加快,市政功能配套的完善,进一步促使城市结构产生聚变效应,商业地产的发展也自然随之改变。从西工王城大道沿线、涧西南昌路沿线、老城南北大街商圈的兴起与升级可以感受到,目前洛阳的大型商圈正在酝酿一场更大的聚变,这是洛阳商业地产开始全面发力的征兆。
从城市新旧区域交通距离、城市传统商业基础两方面来分析可以得出结论,未来的洛阳必然诞生更大体量的商业综合体,其体量、业态、功能不仅是旧商圈的升级版,而且更有利于带动洛阳的消费水平,甚至突破洛阳整体的消费人群,真正成就内外向“两轮驱动”的消费格局。
换代升级创造新财富机遇
商业地产与商业是两种完全不同的模式。耿大勇分析认为,国内一线城市大型城市中心的出现,带动了大型商圈的出现,但多以商业开发和商业运营为主。其运作模式大致为商业地产开发后,紧接着便是统一经营管理,通过业态规划和业态选择以及不断淘汰最终形成大型商圈,这一点,几乎是所有成熟商圈的成功法则。
洛阳的商业地产与内地许多二三线城市一样,开发主体多以销售为直接目的,而不是运营管理。如此一来,造成洛阳的商业形态表现比较单一,最直观的体现就是街铺或者裙楼底商大面积出现。2006年,洛阳市全年商业地产供应量为38.39万平方米,约占全年商品房投放量的15%。数据显示供应量偏大,但事实上反映了另外一些问题,最主要的就是形态单一,对投资者及经营者来说,直接影响了其后期租金收益及产品增值收益,进而对洛阳整体商业投资和商业经营产生了一系列影响。
耿大勇对洛阳的商业地产持乐观态度,他认为,真正具有战略眼光和综合实力的商业开发运营商的出现,将加快洛阳大型商圈的最终形成和洛阳商业格局的改善与发展,投资者对未来商业地产市场应充满信心。当然,政府也应当从规划角度给予更多引导。
洛阳的商业地产正在逐步走向成熟,随着知名城市品牌的扩张、大型商圈的出现、新旧商圈的更替,不光是对洛阳现有商业格局的再次提升,同时也是洛阳城市功能的又一次升级。在这一过程中,商业地产将呈现出更多的表现形式,无论是开发主体,还是投资者,都将遭遇千载难逢的新财富机遇。