主题：郑州拟调高地价每亩270万起 据称不影响房价

郑州市目前使用的是2003年制定的基准地价准，随着郑州城市的快速发展，已不能客观反映土地的级别与价差，在进行了多次调查后，昨日，郑州市国土资源局召开听证会，广泛听取各界人士意见，拟对郑州基准地价进行第三次调整。

有关人士表示，基准地价调整不会对郑州市房地产市场产生太大影响，其目的主要是防止国有资产的流失。

包括郑州八区 面积扩至425平方公里

这次调价涉及的范围是，东至京港澳高速公路、西至西四环、北至连霍高速公路、南至南水北调中线工程规划线，包括经济技术开发区、高新技术产业开发区和郑东新区，总面积425平方公里。

这个范围与前两次相比都是成倍增加。前两次调整时的面积分别是89平方公里和202平方公里。这次定下的425平方公里的面积数，主要是考虑郑州市城市规划面积即将达到500平方公里，这次划定的范围考虑了新、老规划。在空间上向东、南、西、北同时扩展，但向东扩展得最多，主要考虑这个方向是郑州未来发展的方向。

住宅用地分七级 省市行政区周边级别最高

要想给土地定价，首先要给土地分级，这次定价的土地包括商业用地、住宅用地、工业用地等七大类，每一类将再细分级别。级别越高，地价越高。

住宅用地划分为七个级别（一级最高），主要是以街坊区片为主，不像商业用地那样受道路影响大。

郑州哪里的住宅用地是最高级的呢？在这次定级中，省直、市直两个行政办公区域就是住宅的一级区域。因为那里所邻近的公园面积大、基础设施完善、交通条件好，而评判1级住宅的标准是城市环境、基础设施和交通较好的地段。

说到这里，会有人提到郑东新区的住宅土地能否评为一级，据介绍，虽然那里环境不错，但考虑到综合配套及环境等因素，在这次定级中先被定为了二级。

霸占商业黄金地

与住宅用地不同的是，商业用地受道路的影响最大。定级的基本情况是“东高西低，北高南低，中心最高”。也就是说从郑州市中心到边缘区，土地级别逐渐降低。

因此，二七广场—火车站一线依然占据郑州黄金商业地段，属于一级商业用地。郑东新区内的商业用地作为新增加的区域，在这次定级中划分为三级。除此之外，棉纺路北侧被定为工业基地的高级别。

一级住宅用地基准价拟定每平方米4050元

土地级别划分好了，就可以根据级别划分价钱。在这次定价中，采用了3000个有关房屋的各种资料，最终定价。（土地级别及拟定基准价见上表）

在郑州历史上，包括这次共进行了3次基准地价的调整。通过对这3次调整的比较，住宅与商业一级、二级用地都有较大幅度的提高。

但在前两次比较中，第一次的定价高于第二次，按照常理，应该后次高于前次，第一次出现基准地价过高的现象，主要是因为第一次的评估是一次实验，存在一些不成熟的地方。

在这次基准地价的调整中，商业、住宅、工业三种主要用地中，住宅的基准地价调整的幅度最大。与上一次相比，这次住宅一级地价涨了68.75%，末级地价增长了43.75%。

一级住宅用地基准价略低于武汉

在郑州本次基准地价调整后，记者将其与周边省会城市西安、武汉、济南、合肥、石家庄、太原最近的基准地价进行了比较。

在2007国内生产总值方面，武汉市为3141.5亿元，西安市为1737.1亿元，石家庄市为2393亿元，太原市为1254.95亿元，郑州市为2421.2亿元。

郑州市此次住宅一级地价格拟定为4050元/平方米，略低于武汉的4398元/平方米，明显高于石家庄的2802元/平方米、太原的2823.6元/平方米、西安的2610元/平方米；末级地郑州460元/平方米的价格，略低于武汉的686元/平方米、石家庄的628元/平方米和太原的650元/平方米，高于西安的26元/平方米（第十二级）。

这次，石家庄和太原与郑州同步，都对地价进行了调整。从2007年经济水平来看，郑州略高于这两市，所以郑州的商业和住宅的最高级别地价高于这两市；而在末级地价上，郑州则低于这两市的水平。

在本省地盘上，郑州与周边城市洛阳、新乡、安阳、焦作、开封5市也进行了对比，住宅、商业、工业三者的基准地价，郑州都是最高的。

以住宅用地为例，郑州1级地价拟为4050元/平方米，洛阳、新乡、安阳、焦作、开封分别是1875元/平方米、1100元/平方米、960元/平方米、725元/平方米、820元/平方米；郑州末级地价拟定为460元/平方米，而这几个城市分别为315元/平方米、400元/平方米、310元/平方米、230元/平方米、280元/平方米。

很显然，郑州地价明显高于这些城市，这是由郑州的综合实力和在省内的地位决定的。

基准地价调整不影响房价？

基准地价的调高会不会带动房价增高呢？

郑州市国土资源局有关负责人说，本次土地调价，市民心理上会受影响，但实际上不会影响房价。因为目前开发商拿地都实行招拍挂，而招拍挂的价格远远大于基准地价。开发商不会因为拿地便宜就降低房价。但不排除开发商为自己涨房价找理由。实际上房价和地价开发商是倒过来算的，先打算好要卖的房价，最后决定拿地的价钱。实际上，房价的高低是由市场决定的。

郑州市豫华土地评估咨询有限公司受郑州市国土资源局的委托，对郑州市这次基准地价进行调整。

昨日，该公司总经理苏斌说，目前市场上的土地挂牌起始价、招标拍卖底价、宗地评估等几类价格的确定都是以基准地价为重要参考依据，但不会影响房价。基准地价的提高只是为了更好地防止国有资产的流失，也就是说土地拍卖价格有了参考下限。

这次听证者的意见，国土部门会附在这次基准地价调整情况的后面，上报政府有关部门。基准地价还会再次进行修改，所以目前的基准地价并不是最终结果，最终基准地价要以政府公布的价格为准。

基准地价：

在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率等因素，通过系统修正进行综合评估而确定。