主题：买房、租房、合作建房——于凌罡（写得不错）

   大约两个月没更新博客的房文了，因为我也在思考，在反省，到底该怎么让大家摆脱深入骨髓的“奴性”，明白“合作”的必要性，摆脱幻想，遵守规则，彼此信任，坚定的走到一起。

   先从最关键的“该买房还是该租房”谈起吧。 
   

   不论在电视节目，还是网络、以及当面的沟通当中，我深刻的体会到，想让普通工薪族转变观念，承认事实，是非常困难的，原因在于我们的社会文化，大家不愿意承认并接受铁一般的事实，而宁肯自己欺骗自己，这样的社会文化，导致股民们集体被套，房奴们身限苦海。

   我发现，谈起该买房，还是该租房，很多人却对这两件事毫无概念，于是，他们实际想谈的，其实是“买得起房好？还是买不起房好？”于是，结果当然已经注定。因为简直就是“废话”：有几十万，能买得起房子，当然比没有几十万，买不起房子的要好。
 

   所以，当我们真的考虑过，自己是否有能力买房子，以及认识到买房子有多大压力以后，再来探讨“该买房还是该租房”，才比较靠谱。否则都是根本买不起房子的，隔江看景，当然是“这边风景独好”，觉得买得起房子就是好。

   就如同我们组织合作建房一样，很多人根本没想过市场的房价，而只是在媒体上听说有我这么个人，于是就连到底怎么回事都不想看了，既然听说合作建房便宜，那就找老于，让老于给弄套便宜房子呗。

   其实，很多人我是根本帮不了的，而且，所有来的人，恐怕也都吃过我的“棒喝”。首先，我这里“只合作，不卖房”，其次，您同样要遵守规则，而且有起码的实力。

   比如，花园路项目的时候，有不少人根本没存款，工资也极低，但也来了，可面对真实的房价，他们也只剩下骂街的份儿了。当时，我和很多工作人员，都接到过很多来自不同咨询客户的漫骂电话，质问我们为什么合作建房还要那么多钱，为什么不可以让他们这种工薪族也买得起房子。大有如果我不能按他的财力，让他在花园路买到他想要的房子，我就成了大坏蛋，合作建房就一无是处的感觉。甚至有相当多的人来电话，要求房价必须在4500以内，甚至更低。

   而且，很多人还喜欢算花账。老于啊，地价不是每平米5100元么？咱们买过来，盖20层，不就只有255了么，那房子不就便宜了？我于是又得解释，什么叫楼面地价，什么叫容积率。可他回家一算，自己还是钱不够，于是又回来问，你说的楼面地价，我咋又不明白了，为什么不能把花园路的房价降到4500啊……

   当然，当时最主要的，还是直接出资，我们的要求是，每平米先给2000，最小户型40平米，依次有60、80、100和120的。也就是说，最少要先存8万，而选择120平米，则要存到24万。这时，充分体现出来参加合作的人当中，相当一部分是根本买不起房子的工薪族了，大家真的是靠借钱，才凑出那么多首付。

   而事实上，如果在同区域买房子的话，按每平米15000元，首付三成，至少得每平米拿出4500元，比我们的要求高多了。可是，很多人在探讨“该买房还是该租房”的时候，并不能先了解买房子的压力。

   光想着拥有自己的住房有多幸福，却不想为这个“幸福”应付出的代价，那简直就是，请你吃海鲜大餐，不用你给钱，你来不来一样。我相信，很多人哪怕会过敏，也会照样占这个“便宜”吧。

   说了这么多，相信很多人已经明白了，想谈“该买房还是该租房”，还是先要买得起房子，再谈，会比较合适，否则，简直就是信口开河，当然没道理可讲。  

   合作建房要大家付出什么呢？（一起做开发商，有哪些规则呢？）

   ⒈ 认可合作规则，了解与合作有关的基本知识，牢记知识，维护规则。

   大家必须在同一个银行，每人开办一张银行卡。这样，在有合适的项目的时候，我们才能委托银行监管大家的资金，实现：

   买到地，银行直接用大家的钱注册房地产开发公司，并支付地价款，让大家成为开发商。

   没买到，银行直接按照大家转入资金的账户和金额，全额退还大家的本金，项目结束。

   这是非常安全的规则，几年来，虽然我们还没成功买到土地，但每次操作，大家的本金，都能全额归还。

   当然，为了完成这个操作，前期费用，也是必须由大家共同承担的，我们的规则很简单：

   ⒈ 每名合作者，想签署一份合同，必须承担500元前期费用。

   ⒉ 于凌罡在买到地以前，不拿工资，并承担500元前期费用。

   ⒊ 前期费用按照合作规则，接受出资人监督，用于合作建房。

   ⒋ 退出合作建房，费用不再退还，合作者有保密义务。

   多数人对共同承担前期成本，是可以理解的，毕竟做什么事都有风险，我老于可以不要工资，可工作人员是要的，租场地，请律师，请设计师，做评估，做很多事情，都得大家一起出钱。这个钱我个人出不起，也不该出。

   如果连500元风险都不敢承担，那还怎么一起合作上亿的项目？当然，也有开发商的枪手和极少数人对这件事不能接受。我也不想多说，我的付出，在全体合作者当中无疑是最多的，感谢那些支持我的合作者，无视那些唧唧歪歪的别有用心者。  

   在了解了基本合作的规则以后，我们来解答大家一些最基本的担心：

⒈ 政府是否支持合作建房？

   政府对合作建房当然是支持的，但也有担心，首先是我们不能内讧，如果我们出了大问题，甚至犯罪，国家是不会坐视的。当然，如果出现群体性事件，国家也不会支持我们，所以，我一直很注意团队建设，并且经常和政府主管部门沟通。

   当然，开发商和很多官员之间，是有说不清楚的关系的，所以，我们会遇到竞争和阻力，但我们本来就是“一起当开发商”，每个开发商，都会遇到同样的阻力。我们的优势在于资金来源真实可靠，缺陷在于不能走非法资金通道。在合作建房这个问题上，我们大家的合作到位了，意识到位了，成功只是一个时间问题。而且，绝对可以在大家满意的时间以内，获得成功。当然，前提是大家真的意识到我们是在合作，在一起做开发商。

⒉ 灰色支出该怎么办？

   中国有中国的国情，灰色支出，是不可回避的问题。我们在这个问题上，有很合理的安排，但具体操作，仅限于工作团队了解，如果您有能力，有兴趣，是一个有完全民事行为能力的自然人，我们欢迎您参加工作，并逐渐了解我们的模式。但这一点，大家尽管放心，毕竟合作建房更能代表政府的利益，稍后的例子中我会让大家看到这一点的。

⒊ 合作建房是否能取得产权？

   从法律角度，中国公民共同组建公司，在资金来源合法，金额充足的前提下，从事房地产开发，是不存在任何法律障碍的。但我们的核心问题是，到底取得什么样的产权，因为我们是“一起做开发商”，要客观的考虑“成本”问题。很多老百姓不懂，但我们必须让大家明白，否则无法正确决策。

   举个例子，我们买100元东西，交5%还是4%的税，差1元，很多人会无所谓。

   可现在如果是1亿的生意，交500万还是400万，那就大不相同了，节税很必要。

   所以，讨论问题，必须谈成本，不需要付出的收获，当然人人想要。

   可如果已经得到了，再让你额外付出，哪怕是8%，你是否还愿意呢？

   事实上，我们现在坚持的给每个人办独立的产权，意味着大约要多花成本的10%，也就是说，一套50万的房子，要多花5万元。谁的5万元，也不想轻易给人吧？500元，还有那么多话说呢……

   当然，只要我们依法取得土地，依法交税、验收、房产证肯定是大家每户一个的。
 

   对于合作建房，简单要说的，我已经说了不少，核心问题，还是回到“是否该买房”，也就是“该买房还是租房”这个主题上来。

   现在，房地产进入了调整期，只要我们不傻，就该知道调整期不可能很短，至少是几年，房价涨了这么久，房价收入比，房价房租比，房租工资比，都严重失调了，不经过相当长的调整周期，是不可能掉头向上的。

   所以，现在买房子，简直就是自杀，看看深圳、北京等地，很多去年年底以后买房的案例，我们就知道了，很多房子甚至买成了负资产，难道你还打算现在买房子，去做牺牲的祭品么？

   可是，房地产开发商的好日子并没到头，只要负债不多，量力而行，谨慎投资，反而正是好时候，毕竟，中国的城市化不会放缓，也不能放缓，中国想进城过好日子的人数，正在增加。

   但是，我们必须想清楚，即便是做开发商，我们也不应该是买房子，而应该选商业。

   传统开发商，通常都选短模式：即每投资100万，三年内赚成200万；

   而香港和国际开发商，则会选长模式：即每投资100万，两年后每年赚20万；

   我问过不少朋友，很多人，都会想当然的选“短模式”，更以为“短”的安全。


   其实，真正聪明的开发商，对房地产有所了解的人，是必须放弃“短模式”的。

   要知道，虽然房地产行业存在暴利，但想做一个项目，把100万变成200万，还是很难。

   要做到：售房总收入≥（楼面地价+建安成本+管理销售成本）x2 ，实在很难。

   而即便是做到：项目实际利润 = 项目实际出资 ，也远不那么简单。

   以我们的花园路项目为例，我们当时测算的结果如下：

建设用地面积：8089平方米

可售住宅面积：20000平方米

项目土地成本：1.1亿元

建安成本暂估：0.5亿元

管理税费成本：0.2亿元（未含所得税与土地增值税）

项目直接成本：1.8亿元

   按第一种算法，销售额达到3.6亿，我认为是不可能的，肯定会滞销。

   按第二种算发，销售均价也必须达到每平米1.5万元，销售收入达到3亿。  

   才能实现9000万的利润（毛利润1.2亿，扣除25%的所得税）实现收益翻番。

   所以，可以说，在现有的房地产模式下，按照“短模式”去做开发商，不仅风险大，资金压力大，而且周期很长，利润很低。看看我们曾经想买的土地：

 港澳中心旁边的“瑞士公寓”，三年多了，还没开卖……

芍药居双地铁旁的“元大都”，三年多了，还没入住……

工体北路4号的项目，两年多了，连案名都没确定，没开工……

花园北路25号，现在草到是很长，快一年半了，也没开工……

   这就是传统模式，即便是小小的项目，开发商也要做很多年，而且风险大，收益低。

   所以，我们当然应该选择“长模式”，毕竟，这是国外成熟房地产商们，在残酷的竞争中，优选出来的模式。之前我的博客文章《北京会有每平米3300元的两限房么？》已经做了阐述。 

   简单的说，就是我们只投资做商业，但同时帮政府做廉价、优质的住宅区，这样，我们拿到商业的成本甚至比买住宅的成本还低，而且由于我们的商业是紧邻大批住宅的黄金地段，所以创造了极高的回报机会。

   保守的说，如果我们能用与住宅相同的每平米3300元，得到商业，而又能实现每平米660元的年租金收益，我们就可以实现20%的年回报。而事实上，我们的取得成本很可能是每平米2000元，而即便是每平米年租660元，也仅仅意味着我们要把100平米商业楼租到平均6000元每月，每年还可以空租一个月。

   不要说在北京，即便是在三线城市，这样的租金，也无法租到好的商业或写字楼。

   那么，我们回头再来对比一下这样的客观事实：

 

   在北京，家庭财富超过100万的，比比皆是，随便有套房子，现在就值100万。而拥有100万的百万富翁们，却不得不每天为生计发愁，要为工作发愁，上班很累，找工作很难，没有什么假期，想旅游，要么没钱，要么没时间，总之，大家都是怎么过的，各自心里清楚。

   而如果真的能实现每年20万的租金收入，意味着每个月有1.6万零花钱的家庭，北京并不多，相当于两口子每人8000，还不用上班，去旅游的话，每人每天可以花500元。国内游的话，那是非常舒服了。即便是出国游，也不会很吃力。

   是啊，不是每个人有了钱都会去旅游，也有想生孩子，或者其他愿望，但是，每个月有1.6万，总比坐守一套两居室强吧。毕竟现在100万的房子，别说租到1.6万，连租到6000都是做梦。两居能租到3000，已经可以谢天谢地谢祖宗了……

   想想吧，100万的房子，一般一年只能收到3万租金，比存银行还不如，难道我们在这个残酷的事实面前，还不明白我们到底缺的是什么？那些讨论“该买房还是租房”的朋友，你们不要把这个问题变成“买得起房子好，还是买不起房子好”，好么？我们既然是工薪族，而且想通过努力改变我们的命运，那我们就必须做出改变，一起努力。

   我们只有两个选择：要么一起做房奴，要么一起当开发商，您会选哪个？ 

 写得不错，看完了！！！

 又看了一遍！觉得很不错的文章！

个人认为，有些话说的很好。比如：


很多人在探讨“该买房还是该租房”的时候，并不能先了解买房子的压力。

   光想着拥有自己的住房有多幸福，却不想为这个“幸福”应付出的代价，那简直就是，请你吃海鲜大餐，不用你给钱，你来不来一样。